कल्पना कीजिए: आप एक घर खरीदते हैं, और बैंक आपको एक ही ब्याज दर प्रदान करता है जो आपके पास रहेगी गिरवी रखना अगले 30 वर्षों तक भुगतान स्थिर रहेगा।
वैसे, यदि आप चाहें तो इसे जल्दी चुका दें: डरने की कोई बड़ी बात नहीं है।
और यदि ब्याज दरें तेजी से गिरावट, आप कम मासिक भुगतान का लाभ उठाने के लिए उस ऋण को पुनर्वित्त कर सकते हैं!
यह एक (बहुत सामान्य) व्याख्या है कि संयुक्त राज्य अमेरिका में बड़ी संख्या में बंधक कैसे काम करते हैं।
और संघीय सरकार ने अभी संकेत दिया है कि वह उस मॉडल को कनाडा में लाने के बारे में उत्सुक है।
गिरावट का आर्थिक बयान सोमवार को पेश किया गया इसमें कनाडा में दीर्घकालिक बंधक को अधिक व्यापक रूप से उपलब्ध कराने के विचार का एक संक्षिप्त संदर्भ शामिल था।
ओटावा ने कहा कि “घर के स्वामित्व की लागत कम करने” पर एक अनुभाग के तहत, वह 30 साल तक की शर्तों के साथ बंधक उपलब्ध कराने में “बाधाओं की जांच” कर रहा था – उधारकर्ताओं को अधिक विकल्प प्रदान करने का एक तरीका। संघीय सरकार अब बंधक बाजार में इन दीर्घकालिक विकल्पों को लाने का पता लगाने के लिए परामर्श शुरू करने की योजना बना रही है।
लेकिन विशेषज्ञ ग्लोबल न्यूज़ को बताते हैं कि यह अमेरिकी आवास बाजार के लिए अब तक का एक अनूठा मॉडल है – कुछ ने इसे ऐसा कहा है एक बंधक का “फ्रेंकस्टीन का राक्षस”। – और चेतावनी दी कि ऐसे उत्पाद को कनाडा में लाना कोई आसान काम नहीं होगा।
इसके अलावा, कुछ लोगों का कहना है कि ये बदलाव आवास बाजार को भावी खरीदारों के लिए और अधिक किफायती नहीं बना पाएंगे।
MortgageLogic.news के बंधक रणनीतिकार रॉबर्ट मैकलिस्टर ने एक ईमेल में कहा, “अधिकांश निश्चित दर वाले उधारकर्ताओं का कहना है कि वे यूएस-शैली के बंधक चाहते हैं… जब तक वे मूल्य टैग नहीं देख लेते।”
कनाडाई और अमेरिकी बंधक बाज़ार किस प्रकार भिन्न हैं?
आप कनाडाई बंधक की संरचना से पहले से ही परिचित हो सकते हैं, लेकिन यहां यह संक्षेप में है।
जब एक घर खरीदार बंधक के लिए आवेदन करता है, तो सामान्य प्रक्रिया में उन्हें 25 वर्षों में वापस भुगतान करने के लिए ऋण लेना पड़ता है – या परिशोधन करना पड़ता है, हालांकि ओटावा ने हाल ही में 30-वर्षीय परिशोधन को और अधिक सुलभ बनाते हुए परिवर्तन लागू किए गए.
उस 25- या 30-वर्ष की अवधि के भीतर, बंधक को अलग-अलग शर्तों में विभाजित किया जाता है। कनाडाई गृहस्वामी अक्सर पांच साल या उससे कम समय के लिए निश्चित ब्याज दर पर बंधक लेते हैं।
उन पांच वर्षों के अंत में, नवीनीकरण के समय बाजार की स्थितियों के आधार पर ब्याज दर बदल जाएगी, और अवधि तब तक नए सिरे से शुरू होगी जब तक कि गृहस्वामी ने संपूर्ण ऋण का भुगतान नहीं कर दिया या बंधक को तोड़ नहीं दिया।
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ऐसे परिवर्तनशील विकल्प भी हैं जिनमें उधार लेने की लागत बढ़ाने या कम करने के बैंक ऑफ कनाडा के फैसले के बाद ब्याज दर में सीधे उतार-चढ़ाव होता है। उनमें ऐसी शर्तें भी निर्धारित की गई हैं जो आम तौर पर कुछ वर्षों के बाद नवीनीकृत हो जाती हैं।
लेकिन जैसा कि ऊपर वर्णित है, अमेरिका में, अब तक का सबसे लोकप्रिय बंधक विकल्प 30-वर्षीय निश्चित बंधक है: संपूर्ण ऋण के लिए एक ब्याज दर। यदि ब्याज दरें गिरती हैं तो गृहस्वामी अभी भी पुनर्वित्त कर सकते हैं और वे कम मासिक भुगतान का लाभ उठाने के लिए शुल्क का भुगतान करने को तैयार हैं, लेकिन आमतौर पर बंधक के दौरान ऋणदाता के साथ शर्तों पर फिर से बातचीत करने की कोई आवश्यकता नहीं होती है।
वैसे, यह मुख्य कारणों में से एक है कि हाल के वर्षों में कनाडा और अमेरिका दोनों जिस तरह के ब्याज दरों में वृद्धि चक्र से गुजरे हैं, वे कनाडाई परिवारों पर अधिक प्रभाव डाल रहे हैं, क्योंकि वे अधिक बार अपनी बंधक शर्तों को नवीनीकृत कर रहे हैं। नया वातावरण और उच्च भुगतान के लिए समायोजन।
अमेरिका में परिवर्तनीय विकल्प भी मौजूद हैं, जिन्हें समायोज्य-दर बंधक कहा जाता है। इनमें ऋण के शेष जीवनकाल के लिए वार्षिक रूप से ब्याज दर समायोजित की जाएगी, कभी-कभी प्रारंभिक निश्चित अवधि के बाद।
अमेरिका में, अधिकांश बंधक भी पूरी तरह से खुले हैं, जिससे दंड के बिना जल्दी भुगतान करना आसान हो जाता है। हालाँकि, कनाडा में, अधिकांश बंधक बंद कर दिए जाते हैं और निर्धारित शर्तों के साथ तय किए जाते हैं कि आप कब भुगतान में तेजी ला सकते हैं, और ये कम ब्याज दरों के साथ आते हैं।
ओह, और दंड की बात करते हुए: कनाडा की वित्तीय प्रणाली कैसे संरचित है, मैकलिस्टर ने कहा कि ऋणदाता केवल तीन महीने के ब्याज तक का जुर्माना लगा सकते हैं यदि बंधक को पहले पांच वर्षों के बाद जल्दी समाप्त कर दिया जाता है।
उन्होंने कहा, “कनाडा के ब्याज अधिनियम में बदलाव को छोड़कर, ऋणदाता उधारकर्ता को पूर्व-भुगतान जोखिम को दर में जोड़ देंगे,” जिससे पांच साल से अधिक अवधि के बंधक अधिक महंगे हो जाएंगे।
और बहुत दूर तक नहीं जाना है, लेकिन पहले पांच वर्षों के भीतर उस अधिक महंगे बंधक को तोड़ना भी एक गृहस्वामी के लिए काफी महंगा होगा।
मैकलिस्टर ने कहा, “ब्याज दर अंतर शुल्क कैसे काम करते हैं, इसे देखते हुए, पांच साल से पहले 30 साल के फिक्स्ड बंधक को तोड़ने वाले लोगों के लिए कठोर प्रारंभिक-निकास दंड होगा।”
अमेरिका इन 30-वर्षीय बंधकों की पेशकश क्यों कर सकता है?
ठीक है, हम यहां शब्दजाल को न्यूनतम रखने का प्रयास करेंगे, लेकिन हमारे साथ बने रहें।
यदि आप ऋणदाता हैं, और आप 30 वर्षों के लिए एक ही ब्याज दर पर एक ही ऋण की पेशकश कर रहे हैं, तो ऐसे कई कारण हैं कि यह शायद इतना अच्छा व्यावसायिक निर्णय नहीं है। 30 वर्षों में बहुत कुछ बदल सकता है, और यदि केंद्रीय बैंक की ब्याज दरें बढ़ती हैं और आपका उधारकर्ता अभी भी कम बंधक दर का भुगतान कर रहा है, तो आप अनिवार्य रूप से पैसे खो रहे हैं।
कहने की जरूरत नहीं है, यह जोखिम है कि जिस व्यक्ति को आप उधार दे रहे हैं, उसके जीवन की परिस्थितियों में एक बड़ा बदलाव हो सकता है, जैसे कि छंटनी, जो आपको भुगतान करने की उनकी क्षमता को प्रभावित करती है।
पाइनएप्पल मॉर्टगेज की सीईओ शुभा दासगुप्ता ने ग्लोबल न्यूज को बताया कि ऋण की पेशकश के समय इन अज्ञात लोगों के लिए लंबे समय तक बंधक से जुड़ा एक “जोखिम प्रीमियम” है।
अमेरिकी बंधक दरें वास्तव में कनाडाई लोगों की तुलना में अधिक हैं – बुधवार की सुबह तक, अमेरिका में प्रस्तावित बंधक दर लगभग 6.6 प्रतिशत थी, जबकि कनाडाई निश्चित दर उत्पाद मध्य से निम्न-चार-प्रति के आसपास तैर रहे हैं। सेंट रेंज.
लेकिन 30-वर्षीय उत्पाद में उस सभी जोखिम को ध्यान में रखते हुए, अमेरिका में दरें वास्तव में बहुत अधिक होनी चाहिए।
यहां हम दो बंधक बाजारों में महत्वपूर्ण अंतर पर आते हैं जो अमेरिकी बैंकों के लिए किफायती 30-वर्षीय बंधक की पेशकश को व्यवहार्य बनाता है: फैनी मॅई और फ्रेडी मैक, दो सरकार समर्थित संस्थाएं जिनकी आवास को बनाए रखने में बड़ी भूमिका है बाज़ार सीमा के दक्षिण में चल रहा है।
ये दो सरकार-प्रायोजित संगठन उधारदाताओं से बंधक खरीदते हैं, उन्हें एक साथ पैकेज करते हैं और उन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के रूप में वित्तीय बाजारों में बेचते हैं।
दासगुप्ता बताते हैं कि इससे बैंकों को बाहर जाने और अधिक ऋण देने या अन्य परिचालनों को निधि देने के लिए पूंजी मुक्त हो जाती है, जबकि अमेरिकी घर खरीदारों को अभी भी 30-वर्षीय ऋण की पेशकश की जाती है जो अन्यथा महंगा होता।
इस प्रणाली ने महामंदी के समय की अमेरिकी आवास प्रणाली के कामकाज को रेखांकित किया है और यही कारण है कि अधिकांश अमेरिकी घर मालिकों को दुनिया में अन्य जगहों की तुलना में अधिक लंबी बंधक शर्तों तक पहुंच मिल सकती है।
कनाडा में ऐसी कोई प्रणाली नहीं है जो बंधक ऋण देने वाले बैंकों को तरलता प्रदान करती हो, इसलिए कनाडाई ऋणदाताओं को कुछ वर्ष बीत जाने के बाद ऋण की शर्तों पर फिर से बातचीत करके अपने निवेश की रक्षा करनी होती है।
क्या 30-वर्षीय बंधक कनाडाई लोगों के लिए अच्छा होगा?
दासगुप्ता का कहना है कि अमेरिका जैसी सरकार-प्रायोजित प्रणाली के बिना 30 साल तक की शर्तों के साथ बंधक की पेशकश करने के लिए, कनाडाई ऋणदाताओं को बेहद महंगी ब्याज दरें वसूलने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।
दासगुप्ता कहते हैं, “इन लंबी शर्तों के साथ किसी प्रकार का दर प्रीमियम जुड़ा होना चाहिए ताकि उस अवधि में ब्याज दर का माहौल कैसा दिख सकता है, इसके जोखिम को रोका जा सके।” “तो यह अनिवार्य रूप से कनाडाई लोगों के लिए अधिक लागत को समाप्त करता है।”
वह कहते हैं कि, यदि 30-वर्षीय बंधक विकल्पों पर भी विचार किया जा रहा था, तो कनाडा बंधक और हाउसिंग कॉर्प और अन्य बीमाकर्ताओं को इतनी लंबी अवधि की पेशकश करने वाले ऋणदाताओं के लिए जोखिम को कम करने में एक बड़ी भूमिका निभानी होगी।
उनका कहना है, ”यह उनके पोर्टफोलियो के लिए बहुत जोखिम भरा होगा।”
जब कनाडा में बंधक भुगतान की बात आती है तो स्थिरता और लागत के बीच हमेशा समझौता करना पड़ता है। यही कारण है कि पांच-वर्षीय, निश्चित दर बंधक कनाडा में इतना लोकप्रिय है, क्योंकि यह ऐतिहासिक रूप से प्रबंधनीय लागत पर मन की शांति प्रदान करने का एक अच्छा स्थान रहा है।
मैकलिस्टर ने कहा कि कनाडा के छह बड़े बैंकों को पूरे देश में अमेरिकी शैली के मॉडल को लागू करने के लिए प्रभारी का हिस्सा बनना होगा, और उन्होंने सवाल किया कि लंबी अवधि के बंधक के लिए अनिश्चित उपभोक्ता मांग के साथ वे कितना दबाव डालेंगे।
उन्होंने कहा, “मैं एक साधारण कारण से महत्वपूर्ण वृद्धि की उम्मीद नहीं करूंगा: 30-वर्षीय दरें आपके पांच-वर्षीय निर्धारित रन-ऑफ-द-मिल से काफी अधिक होंगी।” “और यदि नीति निर्माता दंड जोखिम की समस्या का समाधान नहीं करते हैं, तो यह संभावित बाजार को और भी अधिक सिकोड़ देता है।”
जबकि अमेरिकी बंधक बाजार दीर्घकालिक स्थिरता और 30-वर्षीय, खुले बंधक द्वारा पेश लचीलेपन दोनों के मामले में अधिक उपभोक्ता-अनुकूल लगता है, दासगुप्ता का तर्क है कि कनाडाई आमतौर पर अधिक प्रबंधनीय ब्याज दरों के साथ छोटी शर्तों की एक श्रृंखला से लाभान्वित होते हैं। .
उनका कहना है कि इससे घर के मालिकों को बंधक को पूरी तरह से पुनर्वित्त करने की बाधाओं से गुज़रे बिना बाजार में सकारात्मक बदलावों का अधिक आसानी से लाभ उठाने की अनुमति मिलती है।
हर कुछ वर्षों में नवीनीकरण करने से उधारदाताओं को यह सुनिश्चित करने का मौका मिलता है कि उधारकर्ता का क्रेडिट अभी भी ऋण की शर्तों के लिए उपयुक्त है या आवश्यकतानुसार समायोजन करता है, और कनाडाई लोगों को राहत देता है कि अच्छे, कम दर वाले दिन हमेशा के लिए नहीं रह सकते हैं, बुरे दिन हमेशा के लिए नहीं रह सकते हैं। आशा है कि समय भी नहीं टिकेगा।
वे कहते हैं, “मुझे निश्चित रूप से लगता है कि (इस प्रणाली के) होने से उपभोक्ता के साथ-साथ पूरे उद्योग को भी फायदा है।”
